Una promesa de compraventa es un contrato en el que una de las partes se compromete a vender dentro de un período de tiempo específico y la otra parte se compromete a comprar dentro de un período de tiempo específico. Las partes involucradas se denominan promitente comprador, y promitente vendedor. Una promesa en un contrato de venta es para asegurar que la transacción o negocio prometido se completará. Con este contrato, las partes acuerdan celebrar un contrato de compraventa o una escritura pública en una fecha posterior.
Es un acuerdo legal entre el vendedor de la propiedad y el comprador. Este último, de quien se determina la intención de comprar una casa en un determinado período de tiempo. Es importante señalar que los documentos antes mencionados deben ser firmados ante notario para obtener respaldo legal y así garantizar la venta.
El contrato retira la propiedad del mercado, evitando que se venda a otra persona. Además, determina el plazo de vigencia, condiciones particulares, indemnizaciones, etc. así como el precio del inmueble y la obligación de suscribir un nuevo contrato, es decir, un contrato de compraventa.
¿En qué circunstancias se debe firmar un contrato de compromiso de venta?
Dichos contratos se utilizan generalmente en las siguientes situaciones:
• Asegurar la compra de bienes inmuebles (casa, apartamento, terreno, oficina, etc.). Ya sean nuevos o usados de cualquier forma, el anticipo es imprescindible.
• Cuando el comprador de una vivienda necesita tramitar su hipoteca con el banco, para no vender la vivienda a otra persona, asegura su disponibilidad mediante la firma de este contrato.
• Al firmar un compromiso de venta, tendrá tiempo suficiente para recaudar el monto total del pago sin perder la oportunidad de comprar.
En este contrato, el promitente vendedor confirma la recepción del primer pago y se compromete a adjudicar la propiedad y luego venderla al promitente comprador, quien se compromete a pagar la propiedad en su totalidad dentro del plazo especificado.
Datos que no pueden faltar en un contrato de promesa de compraventa:
- El precio total de la propiedad (Tipo de moneda y cambio)
- Monto entregado por concepto de apartado o anticipo
- Ubicación, descripción y superficie del inmueble
- Fecha de entrega del inmueble
- Si se compra con un crédito hipotecario, estipular que la compraventa se afirmará una vez que sea aprobado el crédito.
- Penalización por incumplimiento (monto o porcentaje de la transacción)
- Fecha de Formalización de la compra, es decir, fecha de firma del Contrato de Compraventa definitivo o de la Escritura Pública en su caso.
Cuando se utiliza:
Un ejemplo sería cuando el préstamo hipotecario aún no ha sido liberado por el banco, o si compras algo durante la preventa. Ahí se firma el contrato de promesa, y se pacta pagar el pago inicial de una sola vez o en mensualidades, y se fija la fecha de la escritura. Además, el vendedor sugiere usar un contrato de compraventa mientras la propiedad tiene pendiente de liberación el gravamen del Registro de la Propiedad.
El contrato contendrá la siguiente información para estas y otras situaciones, además de las cláusulas y datos fundamentales:
Datos:
- Promitente Vendedor: Esta terminología en el contrato se refiere al propietario. Su dirección, información personal y una declaración de que está en sano juicio y tiene la capacidad para consumar la venta de la propiedad, estos, datos se deben incluirse en el contrato. Se requiere la información del cónyuge si el propietario está casado y la propiedad es conjunta. También debe firmar este acuerdo, o algún otro documento, para que la venta se lleve a cabo.
- Promitente comprador: Es el término utilizado para referirse al oferente o al comprador. El acuerdo debe indicar su nombre, dirección, información de contacto y que usted es financiera y legalmente capaz de comprar la propiedad.
- La propiedad: Se hará constar la ubicación precisa del inmueble, extensión, superficie construida y el nombre del propietario dado de alta en el Registro único de la Propiedad.
Cláusulas
- Obligaciones: En el documento se acuerda realizar una compra-venta en una fecha determinada y va acompañado de términos que tanto el vendedor como el comprador deben cumplir.
- Precio: El contrato debe incluir el precio final del inmueble, que debe coincidir con el avalúo profesional anterior. Recuerde que debe especificar el tiempo y el precio en el contrato para completar una transacción de venta.
- Condiciones de pago: Esta cláusula describe los requisitos que los interesados deben cumplir para realizar un pago, incluyendo la fecha de vencimiento, el monto del pago y la forma de pago (cheque, cheque de caja o transferencia bancaria). Aquí, puede especificar cuánto de la propiedad se reserva y cuánto se cubrirá en el momento de la escritura.
- Sanciones: Una sección adjunta de sanciones convencionales sirve para disuadir a cualquiera de los dos comerciantes de desobedecer. Quienes no vendan o compren dentro del plazo señalado, deberán pagar esta suma en su totalidad. También incluye una disposición que establece que el vendedor debe pagar la multa habitual y devolver cualquier dinero adelantado al comprador como pago inicial o reservado si no cumple con sus obligaciones.
- Sometimiento y Domicilio para Notificaciones: Se indicará el domicilio de notificación, la jurisdicción y las autoridades competentes que podrán ejercer acciones legales en caso de incumplimiento por parte de los interesados.
- Plazo: El contrato a futuro para este tipo de escritura debe especificar una fecha precisa o aproximada. Salvo que se acuerde otra fecha, el propietario entregará la casa al comprador en ese día, y el comprador pagará el precio total de compra.
- Firmas: No es necesaria la fe pública de un notario porque se trata de un contrato entre partes. El comprador, el vendedor y dos testigos deben firmar el contrato de promesa.
Ventajas del Contrato de Promesa
Considere los siguientes beneficios de un contrato de promesa cuando esté negociando para sellar el trato de compra o venta de bienes raíces:
• La propiedad ya no estará listada para la venta. Al menos que una de las partes no cumpla con el acuerdo. Esto indica que ya pertenece al comprador, quien aún debe pagar y firmar el papeleo ante notario.
• El precio está garantizado siempre y cuando venga detallado en el escrito de promesa.
• Es importante inspeccionar minuciosamente el título de una propiedad. Esto permite confirmar que todos los documentos son de naturaleza legal y que la propiedad está libre de defectos. También sirve como salvaguardia contra el fraude.
• Brinda acceso para iniciar el proceso de solicitud de una hipoteca mutua.
• Dado que se ha redactado un contrato previo, si se quiere, se facilitan las escrituras de venta. El proceso de negociación avanza más rápido si ya se han cumplido todas las condiciones.
• Tener este documento permite emprender acciones legales en caso de que una de las partes viole los términos del acuerdo.
Diferencias entre una promesa de Compraventa y una Compraventa
El contrato de promesa de compraventa debe ser por tiempo limitado para que sea válido, esta es la principal diferencia entre ambos.
Por otro lado, en una compraventa, el comprador se compromete a pagar un precio, y a cambio, el vendedor entregará el bien inmueble del contrato.
Si ya decidió qué propiedad comprar y necesita dar un anticipo o algún pago parcial, no olvide solicitar al vendedor que firme un recibo por el monto que recibió, de esta forma podrá acreditar los pagos y le servirá como anexo del contrato.
Es recomendable consultar a un abogado civil o inmobiliario antes de firmar un contrato de promesa de compraventa para poder negociar y acordar los términos del contrato, teniendo en cuenta los requisitos tanto del vendedor como del comprador.
